Как покупать ”промышленные” земли

По просьбе «КН» специалисты известных юридических компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, проанализировали действующее законодательство Украины, регулирующее порядок приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего переоформления права собственности на приобретенную недвижимость.На первый взгляд процесс приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего оформления права собственности прост и понятен, а особых сложностей на практике возникать не должно. Тем не менее, разного рода вопросы возникают почти всегда. Каждая сделка требует внимания и соответствующей проработки. В указанной сфере также есть установившаяся практика и некоторые «подводные камни», о которых следует знать. Покупателям, особенно нерезидентам, для сопровождения сделок с землей рекомендуется привлекать специалистов.


Определение «земля промышленного предназначения» дается в ст. 66 Земельного кодекса Украины. К данной категории относятся: земли, предоставленные для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, их подъездных путей, инженерных сетей, административных зданий и других объектов.

Владимир РАТУШНЯК, юридическая компания «Альянс Ратушняк и Партнеры»:

– До заключения сделки необходимо тщательно изучить представленные документы, удостовериться в отсутствии каких-либо обременений и отягощений по земельному участку. Особо следует обратить внимание на целевое назначение земли (изменение такого назначения – это трудоемкая процедура); проверить, нет ли споров, в том числе связанных с границами участка, касающихся строений, расположенных на нем; нет ли дополнительных требований, например, предоставить проезд или прокладку коммуникаций и
т. д. Если возникает необходимость уточнить границы участка, лучше это сделать до заключения сделки.

В случае отсутствия на земельном участке строений и сооружений рекомендуем получить соответствующую справку о том, что на данном участке нет зарегистрированных строений, так как строения физически может и не быть, а документ может существовать, что неизбежно приведет к конфликту.

Если говорить о сделках с землей (без строений и сооружений), то очень желательно предварительно изучить генеральный план застройки территории (района), поскольку, приобретая землю, как правило, покупатель планирует строить. А вот в процессе согласования проектно-сметной документации могут возникнуть определенные требования, в частности по назначению (производство, склады, административное здание, жилье), по этажности, по удаленности от жилых и промышленных объектов и т. д.

Если все в порядке, а предварительно все вопросы согласованы, можно переходить к заключению сделки. В случае, когда требуется определенное время для подготовки сделки, а стороны хотят быть уверенными, что сделка состоится, рекомендуется заключать предварительные договоры, но помнить, что предварительный договор не заменяет договор купли-продажи.

Владимир РАТУШНЯК:

– Продавцам – гражданам не рекомендуем соглашаться на предварительный договор с фиксированными условиями в этом году, а сделку купли-продажи в следующем, так как все налоги и сборы будут взиматься согласно ставок и правил, действующих на момент сделки, т. е. в следующем году.

Сделки с землей в обязательном порядке удостоверяются нотариально. Нотариус в своих действиях руководствуется разделом 3 Инструкции «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 03.03.2004 года.

От покупателя требуется предоставить такие документы:

• подтверждающие право собственности на продаваемую землю (от продавца)

• подтверждающие государственную регистрацию права собственности продавца на землю (от продавца)

• акт оценки продаваемой земли (продавец заказывает у эксперта-оценщика)

• справку об отсутствии ограничений и (обременений) на землю (заказывает продавец в управлении земельных ресурсов)

• реквизиты сторон (паспорт – для физлиц, свидетельство о регистрации и устав – для юрлиц и выписка из торгового регистра – для иностранных юрлиц)

• доверенность, если от имени одной из сторон действует представитель.

Особо следует обратить внимание на наличие у продавца справки «Об отсутствии ограничений (обременений) на земельный участок» (п. 71 Инструкции), данное требование распространяется на сделки с земельными участками без строений. Наличие этой справки должно проверяться нотариусом, о чем в обязательном порядке делается соответствующая запись в договоре купли-продажи. Отсутствие такой справки приведет к возникновению проблем в процессе переоформления свидетельства на право собственности. Получить такую справку можно, обратившись в управление земельными ресурсами. Обращаться должен продавец или представитель продавца. Справка, как правило, выдается в течение недели.

После оформления договора начинается более длительная процедура – переоформление Акта на право собственности на земельный участок. Переоформление проводится в местном управлении земельных ресурсов (далее – Управление). Для этого готовится пакет документов, состоящий из:

• заявления на имя начальника Управления (форму заявления можно взять в Управлении)

• нотариально заверенной копии заключенного договора купли-продажи земли

• копии идентифицирующих документов (для физлиц – паспорт, идентификационный код, для юрлиц – свидетельство о регистрации и устав, а для иностранных юрлиц достаточно переведенной выписки из торгового регистра)

• копии отчета об экспертной денежной оценке земли (тот самый отчет, который был изготовлен перед продажей земли и подавался нотариусу. Если он в одном экземпляре – необходимо сделать копию перед передачей оригинала отчета нотариусу)

• копии акта на право собственности на землю на предыдущего собственника (не забудьте заблаговременно изготовить несколько копий, так как оригинал акта изымается нотариусом)

• копии доверенности (если документы подает представитель).

Владимир РАТУШНЯК:

– Документы подаются в канцелярию Управления, где их расписывают на конкретного исполнителя. Не стесняйтесь звонить и интересоваться, как обстоят дела с вашими документами. Вообще, общая рекомендация на всех этапах переоформления акта на право собственности на земельный участок – чаще напоминать «чрезмерно занятым» сотрудникам Управления о себе, иначе есть большая вероятность заниматься переоформлением значительно дольше, чем это необхо–димо.

Следующим этапом будет подписание договора на проведение проектно-изыскательских работ, стоимость таких работ может быть достаточно высокой.


Сторінки: 1 | 2