Особливості володіння та розпорядження об’єктами культурної спадщини

Ані кроку без згоди

Найперше, що необхідно знати про пам’ятки (їх частини) – вони можуть бути відчужені, а також передані у володіння, користування чи управління іншій особі тільки за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Без такого погодження їх відчуження забороняється (ч. 1 -2 ст. 18 Закону).

Центральним органом у сфері охорони культурної спадщини є Міністерство культури України, яке безпосередньо курує пам’ятки національного значення. Пам’ятками місцевого значення завідують управління (відділи) охорони культурної спадщини обласних (міських, районних) державних адміністрацій, міських (сільських, селищних) рад.

Отже, перед здійсненням будь-якого правочину, предметом якого є пам’ятка культурної спадщини (продаж, дарування, оренда тощо), власникові доведеться пройти погоджувальну процедуру. Така процедура може тривати один місяць (ст. 6-1 Закону), і її результатом є лист-погодження від органу охорони культурної спадщини, в якому зазначено про згоду на вчинення відповідного правочину. Як правило, згода надається за умови включення до договору низки істотних умов, серед яких зобов’язання використовувати об’єкт виключно за його призначенням.

Слід застерегти, що під «призначенням» розуміється дещо вужче поняття, аніж «житлове приміщення» або «нежитлове приміщення». Виходячи з нашої практики, режим використання пам’ятки, найчастіше, встановлюється органом охорони культурної спадщини максимально конкретно, на зразок «магазин сувенірів» або «ресторан». Відповідний режим закріплюється, поміж іншому, в охоронному договорі (про це детальніше далі), і не може змінюватись за рішенням власника чи користувача.

Заінтересована особа може виступити із ініціативою щодо зміни цільового призначення, але орган охорони культурної спадщини не позбавлений права заборонити зміну цільового призначення, наприклад, в зв’язку з тим, що пропонований спосіб використанням пам’ятки не забезпечує збереження її матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоби тощо (ст. 24 Закону).

Таким чином, потенційний покупець (орендар) пам’ятки, або її частини, повинен переконатись в наявності листа-погодження органу охорони культурної спадщини, а також у включенні до договору всіх істотних умов, на яких наполягає орган. В іншому разі договір може бути визнано недійсним.

Інвесторові також варто усвідомлювати: якщо він планує використовувати приміщенні іншим чином, аніж режим його використання, встановлений органом охорони культурної спадщини, або проводити певні серйозні переобладнання, то доведеться пройти погоджувальну процедуру, яка в будь-якому разі займає час та вимагає витрат, і, більш того, має шанси закінчитися відмовою.

На додаток до цього, погоджувальна процедура «світить» власникові кожного разу при здаванні об’єкта в оренду (суборенду), тому краще віддати перевагу довгостроковій оренді.

Навіть нанесення на пам’ятку будь-яких написів та позначок, або розміщення на ній реклами, також потребують погодження (ч. 3 та ч. 5 ст. 24 Закону).

Попередня домовленість

Згідно усталеної практики, погодження надається органом культурної спадщини щодо конкретного правочину. Якщо правочин згодом вирішено укласти з іншою особою, погоджувальна процедура має бути пройдена власником заново.

Такий порядок зумовлює специфіку укладення договорів: щоб убезпечити себе від ризику марного проходження погоджувальних процедур, власник зазвичай намагається укласти з контрагентом попередній договір, в якому обумовлює всі істотні умови, а вже згодом звертається за погодженням до органу охорони культурної спадщини.

Попередній договір, виходячи з його визначення у ст. 635 Цивільного кодексу України (ЦК) та ст. 182 Господарського кодексу України (ГК), створює лише зобов’язання укласти договір у майбутньому. Укладення попереднього договору купівлі-продажу (оренди), виходячи з практики, не кваліфікується як порушення режиму використання пам’ятки.

Зважаючи на те, що орган охорони культурної спадщини не позбавлений права відмовити в наданні погодження, випадок такої відмови може бути визначено сторонами як скасувальну обставину (ч. 2 ст. 212 ЦК) або підставу для розірвання договору чи відмови від договору за згодою сторін чи з ініціативи однією зі сторін.

Досить часто у попередніх договорах також передбачають завдаток. Втім, судова практика пішла шляхом невизнання завдатків по попереднім договорам (приклад: Рішення Верховного Суду України від 15.04.2009 по справі № 6-15883св08 ), тому в разі виникнення спору відповідна сума, ймовірно, сприйматиметься Фемідою як аванс.

Державні привілеї

Відповідно до статті 20 Закону, у разі продажу пам’ятки відповідний орган державної влади або місцевого самоврядування мають право її привілеєвої купівлі. Це право відсутнє, якщо покупцем виступають близькі родичі власника, визначені в другому абзаці ч. 2 ст. 20 Закону.

Ця норма вкрай рідко застосовується на практиці, оскільки бюджети не передбачають таких статей видатків. Втім, час від часу проводяться національні та регіональні програми з реставрації пам’яток, в рамках яких у органів влади,теоретично, може виникнути бажання викупити об’єкт.

Про намір придбати пам’ятку суб’єкт владних повноважень має заявити протягом місяця з дати повідомлення власником про намір його продажу. Відсутність такої заяви вважатиметься мовчазною відмовою.

Хоча в Законі це прямо не зазначено, вбачається, що держава або територіальна громада можуть викупити об’єкт лише за ціною, за якою власник мав намір продати його третій особі.

Стаття 21 Закону передбачає також і примусовий викуп пам’ятки: якщо в результаті дій або бездіяльності власника їй загрожує пошкодження або знищення, і власник не вжив заходів щодо її збереження після отримання відповідного попередження від органу охорони культурної спадщини (або, у разі невідкладної необхідності забезпечення умов для збереження пам'ятки, без попередження).

Викуп проводиться за рішенням суду. Суд також визначає викупну ціну пам'ятки. До речі, при оцінці пам’яток культурної спадщини застосовується спеціальна Методика грошової оцінки пам'яток, затверджена постановою Кабінету міністрів України від 26 вересня 2002 р. № 1447.

Реконструктивний підхід

«Власність зобов’язує» - сказано в частині четвертій статті 319 Цивільного кодексу України. Це правило ніде не проявляється так наочно, як в контексті пам’ятки культурної спадщини.

Стаття 23 Закону передбачає обов’язкове укладення власником охоронного договору з відповідним органом охорони культурної спадщини. Порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 р. № 1768 із змінами і доповненнями, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 14.12.2011 р.№ 1293 (далі - «Порядок»).

Згідно п. 2 Порядку, власник пам'ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам'ятки чи її частини у власність або у користування укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини.

До охоронного договору додається, серед іншого, акт технічного стану пам'ятки, за формою, затвердженою наказом Міністерства культури України від 11.03.2013 р. № 158, який містить детальний опис стану пам’ятки та окремих його частин, із зазначенням відповідного «вердикту» (задовільно, незадовільно).

Не важко здогадатись, що від змісту акту залежить обсяг, вартість та терміни виконання реставраційних, ремонтних робіт, робіт з упорядження її території та інших пам'яткоохоронних заходів, які будуть прописані в охоронному договорі.

За певних обставин (в разі вкрай незадовільного стану пам’ятки) витрати власника можуть сягнути показників, які повністю зведуть нанівець інвестиційну привабливість об’єкта. Втім, складення акту й визначення відповідної програми заходів здійснюються вже на стадії укладення охоронного договору, тобто після переходу права власності, а це ускладнює прогнозування.

Виходячи з нашого досвіду, рекомендуємо потенційному покупцеві: по-перше, ознайомитись зі змістом останнього акту технічного стану, який складено на об’єкт; по-друге, якщо відповідні витрати виправдані, замовити незалежну експертизу об’єкта. Коли такої можливості немає, принаймні, слід провести візуальний огляд та тричі подумати, перш ніж придбавати занедбані руїни.

Згідно п. 6 Порядку, акт технічного стану поновлюється не рідше ніж раз на 5 років. Втім, орган охорони культурної спадщини має право провести обстеження та скласти акт в будь-який час, якщо вважатиме, що стан пам'ятки значно змінився після проведення ремонтних, реставраційних та інших робіт чи внаслідок дії чинників, що призвели до руйнування або пошкодження.

Контрольна робота

Органи охорони культурної спадщини мають повноваження видавати розпорядження та приписи щодо охорони пам'яток, припинення робіт на пам'ятках, якщо ці роботи проводяться за відсутності затверджених або погоджених програм та проектів, або з відхиленням від них, а також застосовувати фінансові санкції(п. п. 14, 20 ст. 6 Закону). Фінансові санкції, передбачені ст. 44 Закону, становлять:

• за проведення будь-яких незаконних робіт, що можуть завдати або завдали шкоди пам'ятці, її території, охоронюваній археологічній території, охоронним зонам, історичним ареалам населених місць, - у розмірі від 17 000 до 170 000 грн.; - за недодержання вимог щодо захисту, збереження, утримання, використання, реставрації, реабілітації пам'яток, у тому числі тих вимог, що передбачені охоронними договорами, умисне доведення їх до стану руйнації - у розмірі від 17 000 до 170 000 грн.;
• за неподання, несвоєчасне подання або подання явно недостовірної інформації про виявлені у процесі земляних, будівельних, шляхових, меліоративних та будь-яких інших робіт об'єкти культурної спадщини - у розмірі від 1 700 до 17 000 грн.;
• за ухилення власника пам'ятки або уповноваженого ним органу від підписання охоронного договору або за порушення ним режиму використання пам'ятки - у розмірі від 1 700 до 17 000 грн.

Ймовірність проведення органами охорони культурної спадщини контрольно-перевірних заходів, та застосування фінансових санкцій, є ще одним ризиком, який слід мати на увазі набувачеві пам’ятки.

Важливо, що виходячи зі ст. 44 Закону фінансові санкції застосовуються до власника пам’ятки(а не користувача), навіть якщо порушення сталося з вини останнього. З огляду на це, ми рекомендуємо особливо уважно віднестися до визначення в договорі оренди умов щодо порядку користування майном і відповідальності орендаря.

Крім того, не можна повністю виключити можливість притягнення особи до відповідальності за порушення (наприклад, проведення на пам’ятці незаконних робіт), вчинене колишнім власником, оскільки момент вчинення такого порушення може бути неочевидним.

Для мінімізації такого ризику, за неможливості забезпечити позачерговий огляд пам’ятки органом охорони культурної спадщини перед укладенням договору, покупцеві, принаймні, слід наполягати на складенні двостороннього акту огляду з детальною фіксацією стану пам’ятки і її елементів на момент продажу. В договорі купівлі-продажу варто також передбачити гарантію продавця щодо відсутності порушень за час володіння пам’яткою, і зобов’язання відшкодувати збитки, нанесені покупцеві внаслідок виявлення таких порушень. Після придбання необхідно невідкладно укласти охоронний договір.

Зважене рішення

Вище наведено не повний перелік юридичних нюансів та обмежень, з якими матиме справу власник пам’ятки культурної спадщини. Єдина порада, яку можемо дати потенційним набувачам з нашого досвіду, досить банальна: вибір має здійснюватись після ретельного зважування, де на одній шальці терезів знаходитимуться очікувані інвестиційні вигоди, а на іншій – витрати, ризики та складності. Важливо також правильно розуміти порядок і послідовність погоджувальних процедур, їх орієнтовні строки й витрати.

Передумовою правильного вибору є якісний duediligence.

Опіліковано в юр. газеті Автор: Забудський Володимир, старший юрист ЮФ «Альянс Ратушняк і партнери».