По просьбе «КН» специалисты известных юридических компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, проанализировали действующее законодательство Украины, регулирующее порядок приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего переоформления права собственности на приобретенную недвижимость.На первый взгляд процесс приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего оформления права собственности прост и понятен, а особых сложностей на практике возникать не должно. Тем не менее, разного рода вопросы возникают почти всегда. Каждая сделка требует внимания и соответствующей проработки. В указанной сфере также есть установившаяся практика и некоторые «подводные камни», о которых следует знать. Покупателям, особенно нерезидентам, для сопровождения сделок с землей рекомендуется привлекать специалистов.
После завершения указанных работ папка с вашими документами проделывает солидный путь по отделам и подразделениям Управления, очень желательно контролировать движение ваших документов. Как правило, акт на право собственности оформляется в течение 1–2 месяцев.
Александр СИЗЫЙ, адвокат юридической компании «Джи энд Кей»:
– Согласно статье 19 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года № 2768-ІІІ (далее Земельный кодекс) земли Украины разделяются на категории по их основному целевому назначению. К одной из таких категорий относятся земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения. Отнесение земель к землям промышленности или иным категориям, согласно статье 20 Земельного кодекса, осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.
В соответствии с положениями земельного законодательства, земли промышленности могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, а собственниками их могут быть как юридические, так и физические лица.
Физические лица (граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданства) могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения в результате:
• приобретения их по договорам купли-продажи, дарения, мены, прочим гражданско-правовым соглашениям
• принятия наследства.
Юридические лица, основанные гражданами Украины или юридическими лицами Украины, также могут приобретать право на земельные участки промышленного назначения для осуществления предпринимательской деятельности в случаях:
• приобретения их по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям
• внесения земельных участков их учредителями в уставный фонд
• принятия наследства.
Что касается юрлиц, созданных за пределами Украины, то их права на приобретение земельных участков несколько ограничены по сравнению с правами резидентов. Иностранные юрлица могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения исключительно:
• в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине
• за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.
Александр СИЗЫЙ:
– Следует также заметить, что в соответствии с требованиями части 3 статьи 129 Земельного кодекса, продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных общин, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации таким иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на вышеупомянутые земельные участки в случаях, определенных как для иностранных, так и для украинских юридических лиц, но исключительно в порядке, установленном Земельным кодексом для юридических лиц-нерезидентов.
В случаях, когда земельный участок, предназначенный для продажи под промышленную застройку субъекту предпринимательской деятельности, находится в государственной или коммунальной собственности, продажа его, в соответствии со статьями 134, 135 Земельного кодекса, производится на конкурентных началах, путем организации земельных торгов, проводимых в форме аукциона или конкурса.
Договоры (соглашения) о переходе права собственности на земельные участки (независимо от категории земель) заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а договоры купли-продажи (мены) земельных участков – также и государственной регистрации (статьи 657 и 716 Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 года № 435-IV). Договор (соглашение) о переходе права собственности на земельный участок обязательно должен содержать следующие существенные условия:
• наименование сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица)
• вид договора (купли-продажи, дарения, мены)
• предмет договора (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима)
• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок
• сведения об отсутствии запрета на отчуждение земельного участка
• сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и тому подобное)
• договорную цену
• обязательства сторон (передать земельный участок, уплатить деньги и т. д.).
Александр СИЗЫЙ:
– Договор о переходе права собственности на земельный участок считается заключенным со дня его нотариального удостоверения (а также государственной регистрации, в случаях, когда такая регистрация предусмотрена законом). Однако хотелось бы обратить внимание на то, что сам факт заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка не влечет за собой одновременного перехода права собственности на землю к ее приобретателю. Согласно статье 125 Земельного кодекса, право собственности на земельный участок возникает лишь после получения его собственником документа, подтверждающего такое право, и его государственной регистрации. Указанным документом является государственный акт на право собственности на земельный участок, форма которого утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 2 апреля 2002 г. № 449. В заключение добавлю, что до получения государственного акта, его государственной регистрации и установления границ участка в натуре (на местности) собственнику запрещается приступать к использованию земельного участка.
Коммерческая недвижимость
06.01.2006
Сторінки:
1 |
2
Українська
Русский
English
